Aturan Faktur Pajak untuk Developer Rumah Murah Berdasarkan PMK 60/2025

Kebijakan PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) sebesar 100% atas penyerahan rumah tapak dan unit rumah susun berharga maksimal Rp5 miliar kembali menjadi sorotan setelah diberlakukannya Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 60 Tahun 2025. Aturan baru ini menuntut pengusaha kena pajak (PKP) developer untuk membuat satu atau dua faktur pajak, tergantung struktur harga jual properti.

Fasilitas DTP: Hanya untuk Bagian Harga Sampai Rp2 Miliar

Fasilitas PPN DTP yang diatur dalam Pasal 8 ayat (4) huruf a PMK 60/2025 memberikan insentif penuh bagi pembeli rumah dengan harga jual hingga Rp2 miliar. Bagi PKP yang menjual rumah dengan nilai tersebut atau lebih rendah, cukup membuat satu faktur pajak dengan kode transaksi 07, yang secara khusus digunakan untuk penyerahan Barang Kena Pajak (BKP)/Jasa Kena Pajak (JKP) yang mendapat fasilitas PPN tidak dipungut atau DTP.

“Faktur pajak atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun ... dibuat dengan menerbitkan faktur pajak dengan ketentuan untuk penyerahan dengan harga jual sampai dengan Rp2 miliar, membuat faktur pajak dengan kode transaksi 07,” bunyi aturan resmi PMK 60/2025

Harga Di Atas Rp2 Miliar? Siapkan Dua Faktur Pajak

Namun, jika harga jual melampaui batas Rp2 miliar, kebijakan menjadi lebih kompleks. Developer harus memisahkan struktur harga dan mencatatnya dalam dua faktur pajak terpisah:

1. Faktur Pertama (kode 07): Untuk bagian harga hingga Rp2 miliar — PPN-nya sepenuhnya ditanggung pemerintah.
2. Faktur Kedua (kode 04): Untuk bagian harga di atas Rp2 miliar — dikenakan PPN normal sesuai tarif 11/12 dari harga jual, sebagaimana diatur dalam PMK 131/2024.

Kode 04 digunakan karena BKP/JKP yang tidak termasuk jenis mewah kini dikenai PPN dengan DPP berdasarkan nilai lain sebesar 11/12 dari harga jual, menggantikan tarif 11% sebelumnya.

Contoh : Perhitungan PPN DTP Saat Harga Jual Melebihi Rp2 Miliar

Misalkan seorang developer menjual sebuah rumah dengan harga jual Rp3 miliar.

Langkah-langkah perhitungan:

1. Bagian 1: Hingga Rp2 miliar (PPN DTP)
   • DPP = Rp2.000.000.000
   • PPN = Rp2.000.000.000 × 11% = Rp220 juta
   • Ini menjadi tanggungan pemerintah → tidak dibayar oleh pembeli.
   • Faktur pajak dibuat dengan kode transaksi 07.
2. Bagian 2: Di atas Rp2 miliar (PPN Normal)
   • Sisa harga = Rp3.000.000.000 – Rp2.000.000.000 = Rp1.000.000.000
   • PPN = Rp1.000.000.000 × 11/12 ≈ Rp91,67 juta
   • PPN ini harus dibayar oleh pembeli.
   • Faktur pajak dibuat dengan kode transaksi 04.

✅ Total PPN yang dikenakan: Rp220 juta (DTP) + Rp91,67 juta (normal) = Rp311,67 juta
Namun, karena pemerintah membayar Rp220 juta, maka pembeli hanya membayar Rp91,67 juta sebagai beban pajak langsung.

Masa Berlaku & Syarat Penyerahan Hak

Kebijakan ini berlaku mulai 1 Juli hingga 31 Desember 2025, dengan syarat penting: penyerahan hak harus dilakukan secara nyata, dibuktikan melalui Berita Acara Serah Terima (BAST) yang tanggalnya berada dalam periode tersebut.

Tujuan Kebijakan: Mendorong Akses Hunian Terjangkau

Insentif ini bukan sekadar stimulus perpajakan, tetapi strategi inklusi sosial. Dengan mengurangi beban pajak bagi warga kelas menengah, pemerintah berharap dapat meningkatkan volume penjualan rumah bersubsidi, menstimulasi investasi properti, dan mendorong pertumbuhan ekonomi daerah.

Tidak hanya warga negara Indonesia, warga asing juga diperbolehkan memanfaatkan insentif ini, asalkan memenuhi syarat penyerahan dan kepemilikan yang ditetapkan oleh regulasi.

Penutup

Program PPN DTP berbasis PMK 60/2025 merupakan langkah strategis pemerintah dalam memperluas akses perumahan layak huni. Melalui pemisahan struktur harga dan penggunaan dua faktur pajak jika harga melebihi Rp2 miliar, aturan ini menciptakan keadilan dan transparansi dalam perpajakan properti. Bagi pembeli, ini berarti beban pajak dapat dikurangi signifikan—terutama bagi rumah dengan harga antara Rp2–5 miliar. Bagi pengusaha kena pajak, penting untuk memahami perbedaan kode transaksi 07 dan 04 serta kewajiban membuat satu atau dua faktur pajak sesuai ketentuan agar tetap sesuai regulasi dan menghindari sanksi administratif.

Kebijakan ini berlaku hingga akhir tahun 2025, sehingga penting bagi seluruh pelaku industri properti untuk melakukan penyesuaian administrasi dan sistem pencatatan pajak secara tepat.

Sumber:
PMK 60/2025 – Peraturan Menteri Keuangan
PER-11/PJ/2025 – Peraturan Direktur Jenderal Pajak